Page 34

CRE Finance World, Autumn 2012

CMBS Servicer Commentary Could Be Improved — But May Also Be Indicating Large Impending Losses Exhibit 1 Servicer Commentary Examples Current  Months w  Appraisal  Loan Name Balance Special History Most Recent Delinquency or REO Comment from Servicer* Amherst Suggested Improvement/Comment 1. Con&nental  $115mm 30, 25 as REO 1/12: $42MM  Loan transferred to special servicing effec&ve 1/19/2010 due to imminent default.  Collateral  REO since 6/2010, ini&al appraisal seemed lower than comps, recent appraisal  Towers (CW  1/11: $39MM  consists of three Class A 12‐story office buildings centered around a retail concourse all totaling  s&ll appears to be low. No significant change in comment since Dec 2010 or  Capital) 2/10: $44MM   roughly 911,000 SF located in the Schaumburg submarket in the city of Rolling Meadows, IL,  financials since September 2009. While value appears to have improved and  approximately 25 miles NW of downtown Chicago. The project has 2,949 surface parking  the servicer has been updaHng on leasing progress, it would be helpful to  spaces and 99 garage parking spaces.   Borrower agreed to a DIL/Foreclosure, and the DIL  have disposiHon guidance now that the asset has been REO for 25 months.  transfer of &tle occurred 6/14/2010.  The most recent site inspec&on occurred in December  Costar data shows that Fibh Third Bank may have renewed 53,300 sf in 2011  2011 and the property is in good condi&on.  The asset has been generally well maintained but  and that another two tenants may have each moved in to 47,000 sf spaces in  has some deferred maintenance which is currently being addressed as part of a phased capital  2012 at rents of roughly $12psf. Given that the loan is $123 psf we see this  improvement plan.  Vacant space shows well and is being aggressively marketed for lease.    recent $12 psf leasing as more relevant than the low appraisals and would  During 2011, CWCAM renewed 97 KSF of exis&ng tenants, and completed 107 KSF in new  have limited concerns about borrower or investors reading about leasing  leasing. Lease out for signature for 2,800 SF new tenant.  Leased occupancy is 54% as of May  success which would likely aRract unsolicited offers. 2012. 2. DHL Perimeter  $44mm 12 months, 8  5/11: $20MM Loan transferred to special servicing effec&ve 3/16/2011 for monetary default. The collateral is  Intex data shows the property's only two tenants expired in June of 2012,  Center Building  months as REO a 227,000 SF, class A, office campus located in Scoesdale, AZ.  Property is currently 35%  given the property is REO it would be helpful to have some comment on  (CW Capital) occupied by 2 tenants.  Foreclosure took place 11/21/11. their renewal status and leasing prospects. 3. 1665 Oak Tree  $33mm 16 months  2/12: $16.2MM    The foreclosure was rescheduled for 7/11/2012 in considera&on of a payment in the amount of Comments describe a borrower that could s&ll be fully engaged in the loan  Road (CIII) 3/11: $19.6MM $295,000 from the Borrower, which is being held as part of a deposit. A proposed discounted  which would allow investors to an&cipate that there some chance of a  loan sale to the Borrower or its designee will be submieed for credit commieee considera&on  modificaiton, while at the same &me being aware that the servicer appears  the first week of 7/2012. prepared to foreclose. Special Servicer has been providing regular updates  on the resoluHon progress of the loan. 4. Hotel Pacific  $24mm 31months 10  3/12: $17MM        Receiver appointed 12/11/09. Special Servicing responsibility transferred from JER to C‐III Asset Long workout period with no update on the financials.  Given 10 months of  (CIII) months as REO 4/11: $20MM       Management effec&ve 04/22/10. C‐III has reviewed the li&ga&on status with counsel and the  REO it would be helpful to have comment on performance and when the  9/09: $17.9MM collateral status with the Receiver. The No&ce of Defaul t was filed on 5/2/11 which begins a 90‐ asset may be marketed for sale. day no&ce period. On 8/2/11, a No&ce of Sale was filed which set a foreclosure date of  September 6th. GF Management is 3rd Party hotel operator for the REO Hotel. 5. Empirian  $334mm 21, 16 in  2/12: $207MM  7/9/2012 Loan was transferred to the Special Servicer on 12/01/2010 for Imminent Default  Dated NOI but likely the most updated informa&on available.  An overall  Poriolio Pool 2  90days+ 2/11: $218.5MM  and is delinquent, with a next payment date of 1/8/2012. This loan is secured by 6,892  comment as to the various workout op&ons being considered would be  (LNR) mul&family units in 73 proper&es across 8 states, with poriolio occupancy of 81.6%, as of  helpful and only likely to mo&vate the borrower or other par&es.  Due to  3/1/2012 and annualized NOI of $20,845,617 as of 9/30/2011. A default leeer was sent on  issues uncovered with the other two Empirian Poriolio Pool loans in the  12/17/2010 and legal counsel was engaged 01/31/2011. Counsel has been retained to ini&ate  MLMT 2007‐C1 deal, we were hoping for some more color on the sponsor  foreclosure while discussions with the Borrower con&nue regarding poten&al alterna&ves. and his current involvement with the poriolio. 6. Plaza  $11mm 3 months  No new appraisal Borrower is unable to pay off the loan at maturity (5/8/2012). This comment has been repeated three &mes since May of 2011 financials  Apartments  matured  show occupancy is down and yet DSCR is s&ll reasonable and the asset should  (LNR) nonperformin be able to be refinanced.  For investors to judge repayment Hming it would  g be helpful to have some color on whether there has been a meeHng with  the borrower and what acHons they are taking to refinance. 7. East  $27mm 14 months 5/12: $21.0MM   7/3/12  Next payment due date 2/1/11 ‐ The subject property consists of a 163,217/SF  Step by step detail is good.  Jargon can be confusing.  Was not sure if the  Thunderbird  5/11: $19.7MM      unanchored retail center, situated on13.9 acres, constructed in two phases 1985 & 1986,  reference to short sale was foreclosure or an actual short sale.  Looked up  Square  located in Scoesdale, AZ. The loan was transferred to the SS due to payment default.  The  property on the web and found CBRE was the lis&ng agent and that the  (Midland) Borrower was originally structured as TIC;  in Dec. 2008 the Borrower rolled up to a single  property was in fact listed at $22 million and now under contract so is likely to  borrowing en&ty, East Thunderbird 05 A, LLC and the TIC agreement was  terminated. The  be sold in the very near‐term.  Would have been helpful if the commentary  property suffered a major setback in August 2010, when 43,063/SF or 26.4% of the GRA  that menHons that receiver had authority actually clearly indicated the  vacated the property. SS called the outstanding LOC in the amount of $5.6 million to pay down  property had been listed. the loan to its current balance of $27,800,000.  NOD issued 5/5/11 and Appointment of  Receiver was approved on 9/1/11 with authority to lease, list and sell. Trustee Foreclosure Sale  dated scheduled for 7/6/2012. Executed Receiver Short sale PSA, asset manager to complete  recommenda&on to accept prior to 7/31/12, with closing on or before 8/31/12 pending DC  consent and court approval. 8. Singleton  $13mm 24 months 5/12: $10.5MM  6.29.12 ‐ Loan transferred to special servicing 2/8/10 due to imminent default. Property is a  With three different appraisals reported in 2011 it appears servicer provides  Square  12/11: $9.9MM  130,500 SF Kroger anchored retail center (Kroger 48% of GLA).  Occupancy: 67.4%; Receiver  full lis&ng of any appraisal ever considered for the property.  Servicer  (Midland) 5/11: $8.5MM   collec&ng delqnt rents; Bor requested modified terms Aug & Dec 2009 due to lack of capital.  describes a full lease up process with explana&on of deferred maintenance  1/11: $7.7MM    Dollar Tree & 7 tenants vacated.  CMA replaced when Receiver appointed.  Bor mod request  items. Commentary makes it clear that servicer intents to see Kroger new  4/10: $8.3MM   declined. Consent to Receiver obtained Feb 2011; New management & leasing co installed. Def  occupancy completed, and has investors an&cipa&ng that disposi&on is at  4/10: $7MM maint being completed ($50K for HVAC units; $110K for parking lot & ligh&ng; soffit repair,  lease 5 months away.  Would have been helpful to have some type of  paint $5K). Kroger sales below min. threshhold; threatened to close store. Leasing Agent  esHmated occupancy or NOI aer all leasing is in place at a certain date. negoiated Kroger renewal: 11‐Year term in return for tenant's fuel center (installing Jul‐Aug  2012), rent reduc&on & capex work (signed Dec 2011). Kroger to renovate store. Marke&ng  plan in place. New Dollar store commenced 6/1. Lease for 14T sf health club signed; TI in  process. Receiver comple&ng repairs required by Kroger amendt. Conducted budget review w/  Prop Mgr, Leasing Agent, Receiver 5/30 ‐‐ con&nue to procure tenants; Kroger under way with  fuel center construc&on Jun 2012. *Some of the descriptive property related comments from the Servicer are omitted. Source: Intex Data and Bloomberg CRE Finance World Autumn 2012 32


CRE Finance World, Autumn 2012
To see the actual publication please follow the link above